Art. 4º Para os efeitos desta lei, conceituam-se:
I- Imóvel Rural – o prédio rústico de área contínua, qualquer que seja a sua localização, que se destine ou possa se destinar à exploração agrícola, pecuária, extrativa vegetal, florestal ou agro-industrial;

Essa definição será o ponto de partida para uma série de obrigações, que envolvem, entre outros, cadastros junto a Cartórios de Registro de Imóveis, INCRA e Receita Federal. É importante estar atento, dessa forma, às exigências de cada órgão, que operam distintos sistemas, com implicações igualmente distintas.

Como qualquer imóvel, as propriedades rurais estão sujeitas a registro perante o Cartório de Registro de imóveis (CRI). Inexistindo escritura pública ou matrícula registrada em nome do proprietário, o primeiro passo para a regularização será, então, obter esse registro através de procedimento administrativo ou judicial (usucapião, regularização fundiária, imissão na posse, etc).

Um caminho que será mais ou menos tortuoso a depender da existência ou não de documentação que comprove a aquisição de boa-fé. Para o CRI, além disso, a caracterização de um imóvel como rural dá-se pela menção, em matrícula, ao CCIR (Certificado de Cadastro de Imóvel Rural), emitido pelo INCRA (Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária).

O CCIR, por sua vez, se trata de cadastro existente no âmbito do SNCR (Sistema Nacional de Cadastro Rural), que comprova o registro junto ao INCRA, indispensável para a transferência, arrendamento, hipoteca, desmembramento ou partilha do imóvel rural. A emissão do CCIR demanda o pagamento de uma taxa que varia de acordo com o tamanho da propriedade. Além disso, a emissão do documento depende de que não haja qualquer pendência no cadastro junto ao SNCR, tais como desatualização de cadastro, irregularidade no registro, pendências ambientais, problemas de georreferenciamento, débitos tributários, entre outras.

A tributação sobre a propriedade rural, diferentemente do que acontece com a urbana (sobre a qual incide o IPTU), dá-se em nível federal. Trata-se do ITR (Imposto sobre a Propriedade Territorial Rural), regido pela lei 9.393/1996, que tem como base de cálculo o valor da terra nua, excluindo as benfeitorias e as eventuais culturas. A declaração do ITR (DITR) deve ser feita anualmente, até o último dia útil do mês de setembro.

Por fim, há que se tratar do CAR (Cadastro Ambiental Rural), instituído pela lei 12.651/2012 (Código Florestal), que busca a integração das informações ambientais das propriedades rurais em um único banco de dados. Contempla, nesse sentido, informações relacionadas ao tamanho, localização, uso do solo e presença de vegetação nativa, entre outros, viabilizando um maior controle sobre o atendimento das obrigações ambientais.

Não existe um caminho único para a regularização de um imóvel rural. É preciso, antes de qualquer coisa, determinar quais obrigações foram ou não atendidas e qual seja o órgão perante o qual a regularização deve ser feita. Trata-se de atividade complexa, sendo essencial, antes de reunir a documentação necessária, estabelecer a melhor estratégia para resolver as pendências no menor prazo possível.

Imóvel rural regularizado significa segurança para quem vende, quem compra ou aluga, inclusive em eventuais disputas contra posseiros, invasores, vizinhos ou antigos proprietários. Além disso, assegura a possibilidade de utilização como garantia em operações financeiras, bem como o acesso a linhas de crédito especiais e incentivos viabilizados através de programas governamentais destinados ao segmento rural.

É importante, assim, buscar auxílio especializado para a administração de prazos, obrigações e outras pendências relacionadas a imóveis rurais. É essencial manter a regularidade cadastral e tributária, evitando-se que impostos, alvarás, declarações ou licenças vencidas, entre outros inconvenientes, causem prejuízos a outras negociações.

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